Un articol despre transformarea locuinței din drept fundamental în marfă și costurile sociale pe care le implică financializarea locuinței în orașul Chișinău, în particular.

…La sfîrșitul lunii octombrie, pe strada Pelivan a ars mansarda unui bloc locativ. Incendiul a mistuit 20 apartamente (peste 800 de metri pătrați) de la mansardă și a lăsat în stradă peste 20 de familii.

Imediat după incendiu, primăria municipiului Chișinău a deschis conturi bancare în lei și în valuta pentru a ajuta familiile care și-au pierdut apartamentele în urma incendiului[1]. Cîteva zile mai tîrziu, Consiliul Municipal Chișinău a votat alocarea unor surse financiare din contul Fondului de rezervă pentru compensarea valorii bănești a apartamentelor arse. Mărimea compensației decisă de consilierii municipali este de 9000 lei per metru pătrat de locuință[2].

Situația aceasta este oarecum unică: în cazurile precedente, cînd au ars alte mansarde, primăria nu a fost atît de darnică și nu a plătit despăgubiri. În 2014, de exemplu, cînd un incendiu a mistuit 28 apartamente din mansarda unui bloc locativ pe strada Independenței, primăria a alocat doar 3.5 milioane lei pentru reparația acoperișului devastat și pentru lichidarea consecințelor incendiului[3]. Primarul de pe atunci al capitalei, Dorin Chirtoacă, comenta cinic: ”dacă a ars înseamnă că nu era bună mansarda, au apărut specualţii. Dacă nu ardea nu ne interesa cum s-a construit[4]”, blamînd locuitorii mansardelor (care cică în ziua incendiului ar fi făcut frigărui pe acoperiș)[5] și îndemna oamenii să fie mai optimiști – putea fi și mai rău…

Situații ca astea – cu mansarde construite din materiale ușor inflamabile în care se înghesuie familii bucuroase că au un acoperiș deasupra capului și care arde ca o torță – sînt o mulțime. Oamenii sînt gata să plătească sume însemnate pentru orice fel de locuință în capitală și ajung fie să cumpere locuințe precare, fie să dea bani unor escroci… În ultimii ani, incendiile au mistuit apartamente în mansarde pe Albișoara, pe str. Independenței, pe strada Sucevița. Semn că nu e vorba doar de un incident izolat. Și trebuie să discutăm cauzele structurale ale situației.

La aceste discuții ar trebui să adaugăm și alte fațete ale problemei locative în municipiul Chișinău (mai ales) dar și în restul țării (într-o măsură mai mică):

  • costurile de chirie care în Chișinău ajung pînă la 50-60 % din venitul lunar;
  • explozia construcților imobiliare alimentată de o cerere din afară (banii din remitențe) și din bani speculativi (care are drept efect faptul că locuința devine aproape inaccesibilă pentru oamenii care cîștigă salariul mediu ori și mai puțin în Moldova);
  • familii fără locuință și persoane fără adăpost;
  • persoane cu apartamente multiple pe care le dau în chirie;
  • absența aproape totală a unor programe de locuințe sociale etc.

După prăbușirea URSS statul independent Republica Moldova a lăsat problema locativă exclusiv pe seama pieței ”libere”.

Piața a făcut ce a știut mai bine: a împins prețurile în sus, dincolo de limita accesibilității pentru majoritatea familiilor. Pentru cei care nu puteau să își permită o locuință plătită imediat, la prețul comercial, piața a propus o serie de alte instrumente – chirie, ipotecă, diverse forme de creditare, scheme de investiție. Toate aceste instrumente abordează locuința exclusiv ca un bun economic și activ financiar.

Cercetătorii și activiștii numesc acest proces financializare sau comodificare a locuirii.
Celelalte aspecte ale locuirii – casa ca un spațiu în care familia este produsă și reprodusă, casa ca spațiul de intimitate și confort al persoanei, casa ca un drept uman fundamental și ca obligație a societății de a-și proteja membrii – au fost evacuate din această înțelegere restrînsă a locuirii.

În textul ce urmează vom argumenta că locuirea și locuința nu sînt doar active financiare sau bunuri comerciale ci și drepturi umane fundamentale, că financializarea locuirii nu este decăt un mecanism de extracție a profitului, unul care însă nu se îngrijește de procesele cele mai fundamentale ale societății – producerea și reproducerea ei, asigurarea fiecărui membru al societății cu o garanție minimă de securitate și protecție. De asemenea vom prezenta cîteva moduri în care putem regîndi locuirea.

Scurtă istorie a problemei.

Problema locativă (rus. жилищный вопрос) este una din temele cele mai constante pe toată durata existenței Uniunii Sovietice[6]. O găsim și în literatura epocii (Mihail Bulgakov a lăsat destule pagini pe această temă), și în presă, și în deciziile Partidului.

Trăsăturile cele mai generale ale politicii locative sovietice, dintre care rolul principal al statului în construcția, administrarea și alocarea spațiului locativ de către stat se cristalizează deja la începutul anilor 1920 și vor rămîne neschimbate pînă la sfîrșitul anilor 1980[7].

Soluția generală a acestei probleme a fost văzută, de autorități, prin programe centralizate de investiții de stat în construcția și alocarea locuințelor. Tipul și volumul locuințelor construite era determinat conform planului de stat. Proprietatea privată asupra locuințelor era quasi-inexistentă. Spațiul locativ era deținut de stat, fie de către întreprinderi și organizații, fie de către consiliile locale (sovietele orășenești și locale).

Această abordare se găsește, de asemenea, și în Constituția RSSM din 1978 care prescrie  statului un rol activ în domeniul construcției și asigurării cu locuințe. De exemplu, aceasta nu doar proclama dreptul cetățeanului la locuință ci și menţiona că acest ”drept este asigurat prin dezvoltarea şi ocrotirea fondului locativ de stat şi obştesc, prin ajutorul acordat la construcţia de locuinţe cooperatiste şi individuale,  prin  repartizarea  justă,  sub  controlul  obştesc, a suprafeţei locative, care se acorda pe măsura înfăptuirii  programului  de  construcţie  a  locuinţelor bine amenajate, precum şi prin plata redusă pentru locuinţă şi serviciile comunale”[8]. Către 1989, statul deținea 80 % din spațiul locativ[9] (cifra e aproximativ 2 % în anul 2021[10]).

La sfîrșitul anilor 80, odată cu destrămarea URSS și trecerea de la economia de planificare și proprietate de stat la economia ”de piață” abordarea față de problema locativă se schimbă radical.

În noul context, locuirea nu mai e o problemă a statului ci a pieței. Statul nu își mai asumă rolul de a asigura cetățenii cu locuințe și să mulțumește doar să fie un garant al pieței.

Evident, dizolvarea URSS nu constituie, în sine o explicație a acestei schimbări. Ea își are rădăcinile în modificarea radicală a abordării față de societate și politică ce are loc în anii 80 în Europa și SUA – apariția și impunerea neoliberalismului ca rețetă de guvernare a societății.

În domeniul problemei locative, către începutul anilor 1990, instituții financiar-politice importante precum Banca Mondială și Fondul Monetar Internațional încearcă să impună, prin programele lor de restructurare și asistență financiară, o nouă viziune asupra chestiunii locative: cea de locuință ca marfă și cea de sector locativ ca piață financiară.

Documentul ”Housing: Enabling Markets to Work” (1993)[11] al Băncii Mondiale capturează cel mai bine această schimbare. Documentul recomandă crearea unei piețe locative printr-o serie de măsuri: dezvoltarea drepturilor de proprietate, inclusiv cele de a dispune liber (vînzare, schimb și cumpărare) de locuințe, dezvoltarea creditelor imobiliare pentru a facilita accesul la credite imobiliare a păturilor sărace și a grupurilor cu venituri mici și optimizarea (reducerea) subsidiilor locative pentru a evita ”distorsionarea” pieței[12].

În estul Europei, în fostele țări socialiste, noua politică locativă urma să aibă cîțiva piloni: privatizarea fondului locativ (pentru a crea o piață imobiliară), dezvoltarea drepturilor de proprietate, dezvoltarea sectorului bancar și financiar etc.

Nu e de mirare astfel că noua Constituție a Republicii Moldova, cea din 1994, era deja ajustată la noile abordări ale politicii locative. Art. 47 stipulează că ”statul este obligat să ia măsuri pentru ca orice om să aibă un nivel de trai decent, care să-i asigure sănătatea şi bunăstarea, lui şi familiei lui, cuprinzînd (…) locuinţa[13]. În practică statul a abdicat unilateral de la asumarea și repectarea acestei obligații, lăsînd-o, așa cum arătam mai sus, pe seama pieței.
Legea Supremă din 1994 marchează clar procesul de restrîngere a activității statului în domeniul politicii locative.

Tot în anul 1994, Guvernul adopta Concepția Locativă Națională (abrogată în 2008), documentul care detalia această trecere a chestiunii locative din obligația statului în domeniul pieței[14]. Documentul instituia o separare strictă a funcțiilor și obligațiilor ce revin statului în chestiunea locativă și a responsabilităților cetățenilor. Concepția menționa expres că locuințele nu vor mai fi tratate ca și bunuri gratuite ce sînt repartizate reglementat în mod centralizat de către stat, ci vor avea statutul de marfă, adică de bunuri produse pentru a fi comercializate.

Prin acest document, statul abandona rolul său activ de investitor, constructor și reglementator monopolist al sectorului repartizării cu locuințe și se mulțumea cu un rol mai modest – cel de a asigura cu locuințe grupurile cele mai vulnerabile, cel de protector al dreptului de proprietate asupra locuințelor și cel de a asigura funcționalitatea pieței imobiliare (Secțiunea 2. pct.3).

În schimb statul crea condițiile pentru formarea pieței de locuințe – perfecţionarea şi crearea noilor sisteme financiar-creditare şi fiscale în sfera construcţiei locative (acordarea creditelor de gaj şi ipotecare a împrumuturilor, crearea unei noi reţele ramificate de bănci investiţionale), privatizarea locuinţelor, restructurarea complexului  de construcţie  şi  adaptarea  lui  la condiţiile economiei de piaţă (Secțiunea II. pct. 4).

Prin aceste măsuri, se realiza trecerea de la principiul repartizării cu titlu gratuit a locuinţelor la principiul comercializării acestora pe piaţa de locuinţe

Altfel spus, Concepția Locativă Națională asigura marea transformarea a chestiunii locative din drept al persoanei (și obligație a statutlui de a asigura locuințe accesibile), din bun social în bun de piață, în serviciu financiar, bun comercial ce poate fi comercializat fără restricții.

În literatura de specialitate acest proces este cunoscut sub numele de financializare a locuirii[15].

Cum arată dimensiunea financiară a problemei locative în Chișinău?

Politica statului în domeniul financializării locuirii a fost transpusă și în Strategia Politicii Locative a mun. Chișinău, din 2004. În strategie,  dreptul la locuinţă ”nu înseamnă dreptul oricărui cetăţean pribeag (fără adăpost) de a cere de la administraţia publică să fie asigurat cu locuinţă, dar înseamnă obligaţia organelor de stat de a crea astfel de condiţii, încât fiecare nevoiaş să aibă acces liber pentru a-şi rezolva problema locativă reieşind din posibilităţile sale financiare de care dispune”.

Conform BNS, în 2020 în Chișinău locuiau 639 000 persoane[16], iar fondul locativ din oraș era constituit din 545 900 de apartamente și case de locuit. Adică, în fiecare apartament și casă din oraș locuiesc 1,2 persoane. În perioada 2011-2020, fondul locativ s-a mărit cu peste 70 000 de locuințe, deși populația s-a mărit cu doar 7000 de persoane.

În medie o persoană plătește în municipiul Chișinău aproximativ 20 % din venitul lunar[17] pentru întreținerea și dotarea locuinței. Date statistice cu privire la cheltuielile pentru chirie lipsesc. Însă, o simplă cercetare a pieții imobiliare din or. Chișinău, relevă că în mediu prețul de chirie al locuinței este de 250 Euro, echivalentul a 5000 MDL. Raportînd cheltuielile de chirie la cîștigul salarial mediu din municipiu (9561 MDL), observăm că costul pentru chirie+întreținerea locuinței este de peste 60%.

Deși numărul total al persoanelor care locuiesc în chirie în mun. Chișinău este dificil de estimat, un indicator indirect ar fi numărul contractelor de locațiune înregistrat la Serviciul Fiscal de Stat. Astfel, în perioada lunilor ianuarie – octombrie 2021,la Serviciul Fiscal de Stat s-au înregistrat 14 318 contracte de locațiune/chirie, în creștere cu 24,81% sau cu 3 552 contracte înregistrate mai mult comparativ cu perioada similară a anului 2020[18].

Date oficiale cu privire la numărul persoanelor fără adăpost din Chișinău deasemenea lipsesc. Conform unor estimări, numărul variază între 3000-5000 persoane[19], iar unicul centrul de găzduire municipal al persoanelor fără adăpost are o capacitate maximă de 134 de persoane.

Financializarea locuirii: scurtă definiție.

Literatura despre financializare este extrem de vastă. Opinia agreată de cercetători este că financializarea, înțeleasă ca un proces de acumulare în care profitul este obținut mai degrabă prin instrumente financiare decît pe calea tradițională a producției și schimbului de mărfuri (comerț), deși este prezentă în general în capitalism, a ajuns să joace un rol important mai ales în ultimele decenii cînd, din cauza scăderii ritmurilor de creștere a producției și a economiei reale, capitalismul a ajuns să fie dependent de creșterea sectorului financiar pentru a crește capitalul[20]. În acest sens, financializarea s-a transformat, din facilitator al creșterii economice a altor firme într-un sector economic în toată regula.

Locuințele sînt un bun economic specific, ancorate atît în sectorul real al economiei cît și în sfera financiară. În calitate de sector al economiei reale, construcția de locuințe consumă forță de muncă și resurse materiale. Anume în acest sens se poate argumenta că industria de construcție a locuințelor contribuie la creșterea economică.
În același timp, însă, locuințele sînt ancorate și în sectorul speculativ al economiei. Spre deosebire de bunuri precum automobilele sau telefoanele mobile, care își pierd din valoare din momentul în care devin proprietate personală, variația prețului locuințelor nu este influențată de faptul că ele au devenit proprietatea cuiva. Altfel spus, ele pot deveni mijloace de păstrare a bogăției pe termen lung) și mijloace de investiție.

Printre schimările care au facilitat financializarea locuirii sînt: promovarea ideologiei proprietariste (adică a faptului de a deține casa în proprietate privată)[21], socializarea și accesibilizarea instrumentelor de creditare, crearea pieței creditelor ipotecare. Împreună, aceste procese au operat o transformare dublă: pe de o parte includerea familiilor cu venituri mici și medii în circuitele financiare, iar pe de altă parte, preluarea sectorului locativ de către cel financiar. Acest proces a deschis noi posibilități pentru acumularea și circulația capitalului.

Financializarea trebuie abordată ca un element central al transformării radicale a locuirii. Natura multiplă a locuinței – ca bun material, ca mijloc de stocare a capitalului, ca activ finaciar și de investiții face ca locuința să fie punct de intersecție ai unor actori centrali ai sistemului financiar global – fondurile de pensii, băncile de investiții, firmele cu capital privat, organizațiile de creditare, instituțiile de stat etc.

Financializarea locuirii a construit locuința într-o piață transnațională, în care maximizarea profitului este unicul criteriu de eficiență și în care locuirea devine un mecanism de extragere a bogăției din țările mai sărace spre țările bogate.

De exemplu, rata anuală a dobînzii pentru creditele imobiliare este mai mare în Republica Moldova decît în alte țări din estul Europei. Conform datelor Băncii Naționale, rata medie a dobînzii creditelor imobiliare în Moldova, acordate în anul 2020 în valută națională, a fost de 6.86 %[22] (pentru comparație, în România în februarie 2020, această cifră este de 3.80 %, iar în Franța de 1.24 %).

Plățile reale sînt, desigur, mai mari, pentru că creditul imobiliar nu este unica formă prin care gospodăriile se îndatorează pentu a obține o locuință. Creditele de consum, obținute de la organizații financiare nebancare (care au reguli mai relaxate de acordare a creditelor), sînt o altă sursă folosită de gospodării pentru a achita chiria, pentru a plăti ratele lunare la creditul imobiliar sau pentru a finanța lucrări de reparație și întreținere. Este calea spre așa-zisa capcană a datoriei (debt-trap). Gospodăriile aceesează credite mai scumpe.

Paradoxul e că oamenii care se află, structural, într-o poziție mai proastă ajung să obțină credite cu condiții mai proaste și ajung să plătească mai mult.

Pentru un altfel de imaginar al locuirii.

Comercializarea locuirii nu doar că pune o problemă economică pentru zeci de mii de familii pentru a accesa o locuință. Ea afectează negativ și țesutul social: cea mai ”simplă” soluție pentru a rezolva problema locativă, pentru familiile din Moldova, e să trimită un membru al familiei la muncă peste hotare.
În același timp, prin faptul că împinge prețurile la locuințe și chirii în sus financializarea locuriii (care are loc și datorită abdicării statului din poziția de garant și realizator activ al dreptului la locuință) afectează în mod negativ orașele noastre.

Prețuri mai mari la chirie alungă din oraș învățători, pompieri, asistenți medicali, lucrători din sfera de deservire și alți oameni cu meserii esențiale care nu-și pot permite să plătească pentru chirie sau locuință nouă.

Alternativa la financializarea locuirii sînt programe publice, cu participarea activă a statului, care asigură că: locuirea este accesibilă pe termen lung, că are o structură instituțională ce evită speculația, că aceasta este administrată ca o proprietate publică ce urmărește, în primul rînd, interesul rezidenților[23].

 Ce se poate face:

În domeniul chiriei:

– Instituirea, temporară sau permanentă, a unor limite superioare a prețului la chirie.
Mecanisme de control a chiriei (eng. rent control) există în mai multe provincii și orașe din Canada. În septembrie 2020, o măsură similară a fost introdusă în provincia Catalonia[24] (Spania). Cîteva state din SUA – California, Maryland, District of Columbia – au implementat și ele măsuri de control ale chiriei.

– Creșterea puterii de negociere a chiriașilor prin constituirea unor sindicate sau asociații ale chiriașilor. La nivel internațional, există deja o Uniune Internațională a Chiriașilor (International Tenants Union), creată în 1926[25], cu sediul la Stockholm. În Marea Britanie există mai multe sindicate ale chiriașilor. La nivel național,  asociația ACORN[26] joacă rolul de asociație umbrelă. La nivel local , asociații ale chiriaților există în Londra (London Renters Union[27], care adună peste 5000 chiriași), Manchester[28] etc.

În domeniul politicilor publice de locuire:

– Controlul procesului de privatizare a terenurilor publice pentru construcții private;

– Crearea unor mecanisme prin care, 1-2 % din PIB să meargă anual la construcția locuințelor sociale/publice astfel încît stocul acestora să crească;

– Susținerea creării și dezvoltării unor noi forme de administrare și construcție a locuințelor: cooperative, case colective, fundații imobiliare comunale, habitat participativ[29], locuire colaborativă[30], habitat solidar intergenerațional[31] etc.

– Rechiziționarea (socializarea/naționalizarea) proprietăților vacante.

– integrarea construcției imobilizare rezidențiale private în proiectele de locuințe sociale (de exemplu în proporție de 5 %);

– Impozitarea proprietăților multiple și utilizarea acestor resurse pentru dezvoltarea fondului de locuințe sociale[32].

REFERINȚE:

[1] http://chisinau.md/libview.php?l=ro&idc=403&id=35951&t=/Presa/Comunicate-de-presa/Primaria-Chiinau-a-deschis-conturi-bancare-in-lei-i-in-valuta-pentru-sustinerea-familiilor-care-i-au-pierdut-locuintele-in-urma-incendiului-produs-la-o-mansarda-din-str-Ion-Pelivan/

[2] http://chisinau.md/libview.php?l=ro&idc=403&id=36037&t=/Presa/Comunicate-de-presa/Consiliul-Municipal-Chiinau-a-decis-alocarea-surselor-financiare-pentru-sustinerea-familiilor-care-i-au-pierdut-locuintele-in-urma-incendiului-produs-la-o-mansarda-din-str-Ion-Pelivan-173/

[3] http://chisinau.md/libview.php?l=ro&idc=403&id=11043&t=/Presa/Comunicate-de-presa/Sistarea-temporara-a-lucrarilor-de-reconstructie-a-mansardei-blocului-de-locuit-din-sectorul-Botanica-distrusa-in-urma-incendiului-produs-in-anul-2014/

[4] https://point.md/ru/novosti/obschestvo/chirtoaca-despre-incendiul-de-la-botanica/

[5] http://curentul.md/social/dorin-chirtoaca-despre-incendiul-de-la-botanica-se-presupune-ca-s-ar-fi-facut-frigarui-la-mansarda.html

[6] Pentru o privire de ansamblu a chestiunii locative în țările ex-socialiste vezi de exemplu: Bengt Turner, Jozsef Hegedus, și Ivan To, Reform Of Housing In Eastern Europe And The Soviet. (Hoboken: Taylor & Francis Ltd., 1992),

[7] Andrusz, G. (1992). Housing co‐operatives in the Soviet Union. Housing Studies, 7(2), 138–153.

[8] Gheorghe Chibac. Problemele dreptului locativ la etapa actuală în Republica Moldova. Revista Institutului Național al Justiției,. Nr.1, 2014, pp. 49-52. Legătură: https://ibn.idsi.md/sites/default/files/imag_file/Problemele%20dreptului%20locativ%20la%20etapa%20actuala%20in%20RM.pdf

[9] Andruzs, Housing…p.140.

[10] https://statbank.statistica.md/ (statistică socială, fondul locativ) 

[11] Housing: Enabling Markets to Work/With Technical Supplements (World Bank Policy Paper), 1993.

[12] Idem, p. 4

[13] https://www.legis.md/cautare/getResults?doc_id=111918&lang=ro

[14] https://www.legis.md/cautare/getResults?doc_id=84151&lang=ro

[15] United Nations Human Rights. Office of the High Commissioner. https://www.ohchr.org/EN/Issues/Housing/Pages/FinancializationHousing.aspx

[16] BNS, Anuar Chișinău, 2020

[17] Cheltuielile de consum ale populatiei pe regiuni statistice

[18] https://sfs.md/ro/stiri/14-318-contracte-de-locatiune-inregistrate-la-sfs-in-perioada-ianuarie-octombrie-2021-in-crestere-cu-2481-fata-de-anul-2020

[19] https://www.platzforma.md/arhive/34770

[20] Manuel B. Aalbers, The Financialization of Housing: A political economy approach (London: Routledge, 2016), p.40.

[21] Richard Ronald, The Ideology of Home Ownership: Homeowner Societies and the Role of Housing (New York, Palgrave Macmillan, 2008).

[22] Ratele medii ponderate anuale ale dobânzilor la creditele noi acordate și ale depozitelor noi atrase și volumele aferente inclusiv (pentru imobil).

https://www.bnm.md/bdi/pages/reports/dpmc/DPMC4.xhtml?id=0&lang=ro

[23] Luca Sara Brody, Zsuzsanna Posfai. Household debt on the peripheries of Europe: New constellations since 2008, p.73.

[24] Catalonia now has a rent control law, via the votes of JxCat, ERC, CUP and Comuns.  https://www.elnacional.cat/en/politics/catalonia-rent-control-law-parliament_537009_102.html

[25] https://www.iut.nu/about-iut/history/

[26] https://www.acorntheunion.org.uk/

[27] https://londonrentersunion.org/about/

[28] https://tenantsunion.org.uk/

[29] https://www.bienici.com/article/habitat-participatif-en-quoi-ca-consiste

[30] https://www.cohousing-berlin.de/en

[31] https://www.cohabilis.org/

[32] HOUSING FINANCIALIZATIONTRENDS, ACTORS, AND PROCESSES. Brochure of the European Action Coalition for the Right to Housing and to the City. Rosa Luxemburg Stiftung. 2018. pp.52-53. https://www.rosalux.eu/kontext/controllers/document.php/405.f/9/HOUSING_Cover-PRINT.pdf#HOUSING_Cover-PRINT.indd::0

 

Acest articol a fost elaborat în cadrul proiectului ”Dosarul Social”, realizat de PLATZFORMA în colaborare cu Fundația Friedrich-Ebert-Stiftung Moldova. 

Autoare ilustrații: Lilia Nenescu 

Facebook Comments Box